近些年来，随着线上经济和物流行业等产业的发展，工业地产也如一匹黑马一样冲入了投资者的视线。

　　由于工业地产的地理位置通常在城市副中心或郊区，对交通与人流量没有太多硬性需求；因商业项目的价值首要是体现在地理位置上的，所以一定要选择商圈的核心或有发展潜力人口集中且人流量多的集中商业地段。而且工业地产的设计，主要是侧重于办公与生产的内、外部的空间环境的营造，商业地产的设计需要依据市场的需求，主要是为了满足终端客户群体所满意的空间环境营造。

　　因此，在过去工业地产因为投资金额大，开发难度高，管理专业度需求严格等，在以前经常被人忽略，持有形式也多是业主自持。工业地产的目标客户要么是生产型企业购买厂房办公楼或是技术、科技型上市公司或预备上市的公司购置独立办公楼；商业地产的目标顾客以个人或公司为单位的经营户或投资者。

　　从我国目前来看，在劳动力、工业配套能力、国内市场规模以及自身发展的速度等方面存在一定优势，使我国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。伴随着工业的成长，我国的工业厂房工程也将高速成长。目前我国部分行业面临转型升级的战略机遇，国家也出台了相关政策促进产业结构调整和完善，工业地产迎来全新发展新浪潮，成为未来几年地产投资黑马。

　　工业地产不同于商业地产。它是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。

　　工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。

　　工业和商业房地产项目是从经营模式、功能和用途上区别开来的两种不同的房地产开发形式，具体区别如下：

　　通常，工业项目的目标客户，分为两类：一是生产型企业购买厂房办公楼或是技术、科技型上市公司；二是预备上市的公司购置独立办公楼。商业地产的目标顾客以个人或公司为单位的经营户或投资者。经营户又分为主力经营户(主力店)、品牌商和部分配套商户(如餐饮、量贩KTV和一些带动人气的小生意的租户)，这些客户群体对物业的面积、功能等的要求都不一样。

　　工业项目的地理位置通常在城市副中心或郊区，对交通与人流量没有太多硬性需求;因商业项目的价值首要是体现在地理位置上的，所以一定要选择商圈的核心或有发展潜力人口集中且流量大的集中商业地段;工业项目就可以不临界面，不需要形象的展示，但商业地产项目对于外观形象展示面即临界面的要求很高。

　　工业项目一般与地方政府招商引资有关，多半是政府形象工程，因此在总体规划定位上受限制比较大，而商业项目的规划与物业功能主要是受市场刚性需求的影响较大。商业项目的功能范围一般如：购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，即购物功能又可以细分为百货店、大卖场、仓储超市、生活超市和专业店等;工业项目则不仅包括的商业项目的大部分功能，另外还有商务办公、工业制造厂房、物流仓库和居住等功能。

　　工业地产的设计，主要是侧重于办公与生产的内、外部的空间环境的营造，商业地产的设计需要依据市场的需求，主要是为了满足终端客户群体所能满意的空间环境营造。例如：商业项目如百货卖场这一功能区设计主要考虑层高、柱距和安防等问题，餐饮区考虑的主要是上下水和排气等功能;而工业项目里的商务办公楼要区别与CBD纯写字楼，从立体空间与生态环境营造上要有自己的特色，工业物业硬件和市政配套达标的要求是没有商业项目那么高的。

　　工业项目在使用过程中，针对的群体基本上是入住企业员工，流动量较少，因此主功能区域对物业的要求如荷载、安防、水电系统等相对简单，只要能满足生产办公的功能就可以。对于商业地产而言，物业的柱距、荷载、安防、水电系统、电梯(扶梯、坡梯、升降梯、观光梯、货梯)等都有更细致的要求，任何一个方面都有可能影响商业地产项目的后期生存;不同的商业业态，对物业的要求也不同，一般百货店楼板的承重要达到500公斤/平方米，仓储店的荷载就要达到1500公斤/平方米，层高可能要求8-9米，而工业的层高达到4-6米就可以了。

　　工业项目销售或出租以后可以直接进入了消费终端，经过装修就可以使用。而商业地产在销售过后，是不能直接进行消费的，这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商、装修、进货和经营。所以，工业是一个终端，销售后就进入了终端消费，而商业地产则是开端，销售只是商业经营的开始。假设花1000万买了一套工业办公楼，只要验收完毕，那再花点钱装修一下就可以使用了;而商业地产不但要有投资能力，还要有经营能力，如果投资了商铺今后招商不利、无法经leyu乐鱼app官网下载营，那买卖双方都要承担相应的风险的。

　　工业地产与商业地产在开发过程中，对专业要求的程度和重点都是不同的。两者都要要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，但商业地产还要遵循第三种规范即商业规范。商业地产的运作对于商业专业性的要求较高，是多个商业微观问题综合解决的结果，一般工业地产的运作则不需要进行复杂的商业规范。

　　工业项目相对商业项目的客户群体范围要窄些，推广上不适合做大量的媒体硬软广告，项目品鉴会和产业论坛是常见的一种推广形式。这是由开发单位携拟与合资、合作或引进的企业，有针对性地与目标单位决策人宣传、引导和洽谈的途径；其特点是：1、针对性强、层次高、易吸引有兴趣的客户。2、实效性好，主办者可以派遣技术专家与客户直接进行接洽，激发购买兴趣。3、专业性强，一般论坛主题鲜明且专业，通过行业内专家及相关政府领导倡导加强投资置业中的关注度。

　　商业项目因投资客相对多，可以采用多种方式推广告知大中小目标客户，如产品发布会、推广宣传、户外、DM、投资研讨会、网络、商家一对一交流、等。

　　工业项目因租售后就直接进入了消费终端，开发商除协助办理房产相关手续外，其他如协助企业注册等都可以只是增值服务，多数服务均转移到物业公司;商业项目后期涉及招商运营返租等工作，开发商如不长期维护业主关系，都有可能影响到商业正常运营，保持好的售后服务也培养公司品牌的忠实客户，拥有一批良好的客户资源库，有利今后开发其他住宅或投资类商铺的销售。

　　工业项目的物业管理重点为园区大环境维护、物业维护、来访人员管理、来访车辆管理、生活区人员安全管理;商业项目的物业管理范围侧重物业内部卫生即时维护、公共配套维护、卖场内治安管理、安防通道维护、大量流动车辆与人员管理等等。工业地产的物业管理核心目标是要保证项目物业和人员的安全，而商业地产的物业管理除了保证商业物业的和人员的安全，更重要的是通过专业的商业物业管理使商业物业保值、增值，使经营的商家能够顺利的进行商业经营。

　　工业是我国的支柱产业，工业用地一直是我国国有建设用地供应的主要构成，工业的健康有序发展将成为我国经济增长的重要动力。近年来，工业地产利好政策频出，助力产业地产蓬勃发展。

　　在各项利好政策的推动下，我国工业用地供求平稳增长。2020年，全国300城共推出工业用地规划建筑面积9.6亿平方米，同比增长12.1%；共成交工业leyu乐鱼app官网下载用地7.9亿平方米，同比增长5.6%，推出和成交较2019年均平稳增长。

　　工业地产融资渠道方面，我国工业地产融资渠道不断完善。近年来，房地产企业融资正走向多元化之路：由原来的单纯依赖银行贷款，向以银行贷款为主、创新融资为辅，间接融资和直接融资相结合的方向发展，房地产信托、房地产投资基金(REITs)、IPO、股权融资等成为房地产企业新的融资选择，从而实现降低融资成本、确保资金链安全、提高资金使用灵活性的目的。中国“十四五”规划提出，2025年战略新兴产业和数字经济核心产业增加值占GDP的比重将分别提升至17%和10%。中国经济的转型升级将推动相关工业地产需求的快速增长。

　　由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成,工业地产投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到工业地产的发展机遇。一线城市土地价格与劳动力成本上升很快，一些跨国企业正在试图将生产基地从北京、上海等一线城市撤出，而只保留区域总部、研发中心这样占地少、劳动力要求精简的机构，同时将占地面积大、普通劳动力需要量高的生产基地转移至二线城市国内六大区域开始成为各跨国企业工业选址热点，包括：

　　在国内一些城市，为适应发展需要，政府在土地供应中已采取了研发用地、科研用地等新的土地形态。这些土地虽然仍保持着工业用地的部分外在特点，但承载的产业内涵已出现根本变化。从现实意义讲，工业用地需要升级为符合新经济和新型工业化发展的产业升级需要，符合产业布局和城市规划要求的产业用地。其中，产业地产的主要形态包括：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等具备产业聚集特点，并在此基础上为之服务的综合性产业商服地产。此外，开发区单纯做工业地产开发越来越不适应经济和社会发展需要，部分开发区正在升为产业型新城，将会为工业地产探索出一条新路。

　　中国工业地产经历了从冷到热，从无序到逐渐规范的过程，未来的发展趋势及如何发展值得探讨。随着国家政策的频频颁布，及打造制造业强国进程的推进，市场对工业地产的需求正逐年增加。再加上相对于其他物业，工业地产自身具有较高的投资回报，进而使工业地产的发展充满了机遇。 伴随着中国经济，尤其是制造业的飞速发展，中国工业地产市场前景广阔。结合市场和政策双重条件来看，中国工业地产发展主要呈现四大态势：

　　从全球视野来看，工业地产是有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业地产租金低于写字楼与商业零售。与国际标准比较，国内工业地产的租金低于国际上成熟市场租金。因此，未来国内工业地产的租金拥有很大的上升空间。

　　国内供应短缺，尤其近几年物流行业的飞速发展，造成物业存储仓库严重供应短缺，中国目前仓库面积数量任然无法满足需求。加之产业政策环境利好，悄然推高了工业地产的投资热度。

　　由于一线城市土地价格与劳动力成本上升很快，造成了城市郊区厂房热的出现。反观城市中心区域土地价值一路飞涨，不少城市中心原有厂房面临重新规划和拆迁等问题，这些被排挤出来的生产加工企业集中瞄准了租金价格低的城郊区域，同时近几年城市交通的飞速发展，给城郊工业地产的发展提供了有利的条件。

　　工业地产具有其他物业所不具备的天然优势。尤其在投资回报率方面，工业厂房的租金回报率远远高过住宅和写字楼。另外据国务院发展研究中心预测，未来10年我国城镇化率仍在飞速提升，到2020年，我国的城镇化率在55％。随着城镇化步伐的加快，带动工业进一步发展，工业地产将出现“井喷”，投资回报率将进一步提高。”因为从投资角度来看，工业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能，为城市形象突出的代表之一，是具有冲击力的整体城市地标，能促进区域价值呈几何式增值，从而带动城市增值。

　　曾经，土地资源需要让位GDP增长，然而经济增长带来了各地土地低效利用的困境。如今，土地在招商中的角色，已完全不同于之前，不少地区都已将工业用地作为产业升级、高效招商的抓手。二十大后，实体经济再次成为发展的着力点，承载实体经济发展的载体——工业用地，备受关注。

　　实体经济越来越重要，很多事关经济发展的重点项目，对土地的需求越来越大，而土地资源越来越紧缺，工业用地的保障与供应成为实体经济发展的关键。在产业转移与企业搬迁腾退的大潮中，工业用地更应该结合市场与政府的双重作用，才能兼顾发展的现在与未来。

　　特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。

　　1991年，男孩被拐后爸爸自尽，25年后妈妈发现：儿子竟是自己好友...

　　轰35+37+32! 詹姆斯再创辉煌, 最强纪录即将诞生, 2年9900万合同

　　0-7，0-4，王霜新东家狂飙11球倒下，张琳艳55分钟0球=英超2连败

　　用户抱怨ChatGPT变懒了，OpenAI回应称没调整模型，正调查原因