土地一级开发是把生地做成熟地的过程。生地是自然状态的、不能买卖的土地。熟地是“七通一平”了、有了经营许可，可以进入土地交易市场招拍挂了的土地。七通：道路、给水、排水、热力、燃气、供电、电信已接至土地边界。一平：土地平整，主要指拆迁完毕。
土地一级开发，从获得政府授权后开始，不少于这四步，它们在逻辑上不可或缺，且相对独立：
规划土地用途。决定土地可以用来盖什么，能盖多大，多高，大市政怎么配套。规划要先行，有了用途、目标、方向才好谈其他。标志性进展：控制性详细规划、土地一级开发规划条件、大市政设计综合获批。
开发办法报批。地怎么征，人怎么安置，地上物怎么拆或迁，大市政怎么建，花多少钱，要说清楚，并得到政府批准。标志性进展：土地一级开发实施方案、立项、拆迁许可获批。
实施。耕地、林地占补平衡，集体土地征地、拆迁，国有土地搬迁腾退（国有土地没有征地一说，因为征地就是征为国有的意思），农用地转建设用地报批，大市政建设。征地、拆迁、搬迁腾退，心脏不好者慎入。
实际成本审计。地马上该熟了，可以招拍挂了，多少钱起？就依据审定成本+土地一级开发法定利润。审计往往要进行两次，一次在招拍挂前，但由于大市政此时往往尚未建完，所以要预估未完成成本，好赶紧上市开卖，待大市政建完后再进行结案审计，与预估值相比后向一级开发实施单位多退少补。
土地一级开发大多由国土的土地储备部门实施，少量授权给企业。周期大约两年。
熟知的房地产公司大多是从这个阶段，拿地后，开展业务。也是不少于四步，它们在逻辑上不可或缺，且相对独立。一般要三年：
三. 以上是从逻辑上，力求简明地描述。实际当然要复杂得多。做个贡献吧，放出这张呕心沥血完善、重制的流程图。用Excel转的图片。
囊括了一、二级开发全过程（北京）。不含工程和销售实施过程，因为工程和销售从步骤的角度讲是单一的，放在图里就是一个小方框而已。
囊括了一、二级开发全过程（北京）。不含工程和销售实施过程，因为工程和销售从步骤的角度讲是单一的，放在图里就是一个小方框而已。
流程、主管单位的叫法经常改变，比如规划意见书变成规划条件，人防办变成民防局，规划与国土已合并，土地证和房产证合并为不动产登记证。流程也不断变化，但内在逻辑是差不多的。
房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是一个复杂而琐碎的过程。但笼统来讲，房地产开发主要分为以下几个步骤：项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。
项目的决策阶段，主要工作是进行投资决策分析，类似可行性研究，是开发过程中最为重要的一环。投资决策分忻主要包括市场分析财务估价两部分。这必须在尚未签协议之前进行，给开发者以充分的时间和自由度加以考虑。目前.人们对房地产开发项目的财务估价已经比较普遍，而对至关重要的市场分忻却没有足够的重视。应当说，市场研究对于选择投资方向，确定开发目标与方案起着举足轻重的作用，它往往关系到项目的成败。
1、开发商以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。 2、业主持入住通知要求的证件及其他相关资料，在入住通知要求的期限内到房地产开发企业指定的地点，查验房地产开发企业依法应当取得的书面文件。（如两书一表）；两书是指《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》、一表是指《竣工验收备案表》； 3、关注面积问题，索要《面积实测表》,向开发商了解公摊面积大小及组成； 4、业主请专业人员对房屋质量仔细检查，记录问题，并详细填写验房单； 5、验房后业主根据不同情况采取以下对策： 若商品房存在法定或约定的可以退房的质量问题或存在解除购房合同的其他情形，买受人应决定是否退房，并在约定的期限内书面通知房地产开发企业； 若商品房存在未达退房条件的质量问题或未达到约定标准，买受人可将商品房存在的质量问题或未达到约定标准的内容书面递交房地产开发企业，由房地产开发企业在一定期限内逐项予以修复或赔偿。 6、房地产开发企业对商品房存在的质量问题逐项予以修复或作出修复书面承诺并经买受人查验同意后，双方根据商品房面积实测技术报告结算房款。 7、买受人向房地产开发企业交纳商品房买卖合同或商品房预售合同约定的其他费用。 8、业主签署《房屋验收交接单》，从房地产开发企业或房地产开发企业指定的第三方处领取房屋钥匙。 9、业主向房地产开发企业依法选定的前期物业管理企业交纳物业管理费，并办理物业管理的相关手续
以上，便是房地产开发的主要流程，具体实际操作会涉及更多细碎而繁琐的过程，这里不再赘述。
房地产开发主要有拿地、定位、设计、招标、报建、开工、开盘、竣工和交付等九大关键环节。
拿地：通过收并购或招拍挂等手段获取项目；定位：明确项目操盘方案及专业管控要点；设计：主要包括方案设计、报建设计、施工图设计招标：主要包括土方、基坑、基础、总包、机电、装修及园林等关键施工单位的招标报建：前期获得开工报建的四证，后期则要获取预售证开工：项目开始桩基础或基础承台施工；开盘： 项目实现展示区开放及对外销售；竣工：项目实现完工并获得竣工备案表。交付：项目实现对业主的交付，签订收楼确认书好的项目需要好的管理。管理是一门实践科学，而房地产开发作为资本密集的行业，并不是大部分公司都有项目练手的机会，而缺乏实践机会，更缺乏积累经验形成流程化管理了。往往在项目开始的时候缺乏整体谋划， 在推进过程中陷入打乱仗的局面，对关键点失去控制，几个月后爆发的问题，其实早就埋下了祸根。
大家好，我是晖哥，会地产操盘的设计经理。3年高考，5年本科，我坚信你学习设计不是为了加班画图，只需要多花一点时间，看看地产设计管理是怎么回事。我会帮你获得设计管理能力，让你懂甲方，懂设计的价值，真正用设计赚钱。曾经的我，大学里熬夜，毕业后在设计院苦逼画图，在地产公司跑工地掉到坑里大难不死，开发报建下不来一周无眠。。多年努力，曾管理200万方城市综合体，熟悉购物中心的设计标准，住宅项目获金盘奖”最佳预售楼盘奖“，首开获客4倍爆筹， 地产操盘模版在集团公司推广，帮助老板早开发1个月，多赚1个亿。关注我的朋友，私信领取一份价值298元的《地产设计管理入门手册》
房地产开发流程中的环节众多，去什么部门就办什么事，如果真要这么想，那就大错特错了。
其实，无论你在哪个领域多么优秀，只要你试图进入地产行业，就要遵循这个行业的潜规则。任何试图改变现行房地产管理规则的人，都会吃大亏。
土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。
有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。
简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；
规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率，建筑密度，停车位配置要求，这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求。
一般来说，一块地必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。
因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。 但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。
因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。
这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
要知道，我国正式搞土地出让，也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。
国际上也没有什么可供借鉴的模式，因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。 不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。
新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
希望大家在日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。
这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。
我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。
因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。
这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。
再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，立项主要考察的是项目的投资额及可行性。
不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。
有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。
譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。
不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。
反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司。
然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。
现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。
这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的。
每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，
有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范等这些东西都是非常的专业啊专业。
在这里举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。
看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。
现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。
现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。
这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。
但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？
这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。
其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。
怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。
这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。
审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。
我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计。
只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。
不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小等等。
管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业。
各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。
说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。
给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；
弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。
这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：
1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。
2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。
为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；
然后，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修再然后，
夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说，这样的小区，能住吗？
管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。
但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。
最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。
大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。
然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕、要正式接的时候，问题就来了。
会突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。
再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。
这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。大家可以自行脑补一下。