（2）合作模式：房屋持有人与专门从事城市旧改业务的专业公司合作，改建经营老旧项目；（3）出租模式：将持有物业直接出租，由承租人改建和扩建。公司目前主要采用的是“自营模式”，并积极拓展和兼顾其他经营模式，扩大经营范围、提升经营业绩，为公司创造利润、为股东创造价值。leyu乐鱼app官网下载公司自营模式中物业用途以办公为主，出租模式中物业用途主要有办公、商业和仓储等。公司物业服务主要包括商业物业服务和美居物业服务，该细分行业逐渐呈现轻资产化以及互联网化的发展趋势。伴随经济稳定可持续增长，我国居民消费水平快速提高，社会消费品零售总额迅速增加，新型城镇化稳步推进刺激市场对行业的需求，商业物业服务、美居物业服务未来发展前景广阔。2022年7月15日，国家统计局公布了2022年上半年全国房地产开发投资和销售数据，2022年1-6月，全国房地产开发投资68,314亿元，leyu乐鱼app官网下载同比下降5.4%；其中，住宅投资51,804亿元，下降4.5%。1-6月份，商品房销售面积68,923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66,072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。截至2022年6月末，商品房待售面积54,784万平方米，同比增长7.3%。其中，住宅待售面积增长13.5%。在“房住不炒”的基本原则及“三道红线”、“贷款集中度管理”、“集中供地”的监管政策下，房地产行业经营压力进一步加剧，未来高杠杆、高负债运营模式无法持续，倒逼房企平衡财务杠杆、提升运营管控效率、深化销售渠道、加强现金流管理。未来，财务稳健、产品力出色、运营管控能力更强的房企将获得更多的发展空间和市场竞争优势。2022年上半年，公司房屋租赁收入和物业服务收入合计4,475.43万元，受疫情影响同，较上年同期有所下降。公司在上海合计拥有七万余平方米建筑面积的土地、房产，分布于静安、虹口、宝山、闵行、浦东新区等多个行政区。目前，公司在城市核心区域，如静安、杨浦区的房产物业主要用于办公和商业经营，出租率高，租金达到或略高于周边平均水平；公司多处房产位于城市更新重点区域，如浦东新区、闵行、宝山，已根据区域规划的调整重新定位、改造，并陆续投入经营，预计将给公司收益带来一定的增长。截至2022年6月末，公司已列入征收范围的有上海市杨浦区平凉路583号、平凉路624号、东余杭路949号及舟山路349弄9-47号（东余杭路988号），公司将积极与相关部门进行磋商。目前，随着上海城市楼宇经济、总部经济和服务型经济的高速发展，公司空置房产将以各种形式投入市场，在租物业也会通过优质运营进一步提升租金回报，房屋租赁业务将持续为公司贡献经济效益。报告期内，公司商业物业管理团队主要负责运营“百年德化·风情购物公园”，并对上海地区出租房产提供物业管理服务，得益于积极贯彻执行的提质增效等措施，商业物业服务整体经营管理效率逐步提升。报告期内，公司美居物业服务业务持续、稳定、有序开展，有力地保障了公司轻资产发展战略的落地。2022年上半年，公司有一个在开发中的房地产项目，即南昌广州路项目。因房地产开发业务“开发在前、交付后结转收入”的行业特性，本报告期内未确认房地产销售收入。2022年上半年，南昌广州路项目签约面积17,981.44平方米，签约金额20,227.70万元。（1）租赁业务增长空间有限。由于公司自有房产、土地资源的总量约束及老厂房主体结构较低的可拓展性，改造后的创意办公园区以中小微企业客户为主，不具备改造为办公用途条件的厂房、土地以仓储、物流用途出租为主，租金价格上涨空间有限，造成公司主营业务收入、盈利能力等面临长期可持续增长潜力不足的问题。（2）政府征收带来不确定性。由于城市规划、老城更新和基础建设等需要，公司已改造房产项目可能面临被动迁征收、经营无法持续的情况。项目一旦被动迁征收，虽然可以为公司带来一定的即期现金流，降低公司的融资成本，但会减少被征迁房屋的未来持续收益。（3）房地产宏观政策风险。2021年以来，监管部门进一步加强房地产融资监管，房地产开发整体融资环境依旧偏紧，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。“三道红线”已成为房企融资重要的参考标准，同时“贷款集中度”和“两集中供地”新规对房地产企业现金流管控能力提出挑战。公司持有的土地、房产多因历史原因，取得时间比较早，取得成本较低，抗风险能力强，多数位于上海市中心城区，具有较好的经营区位优势。公司自有土地、房产等物业的装修改造投入成本可控，持续经营能力较强，为公司贡献稳定的经营性现金流。公司自持物业的租金定价具有一定的市场竞争力，有利于维护租户的稳定和共同持续发展。公司房产部门拥有成熟的工程建设、工程造价、招商管理、物业管理等经营管理团队和专业人员，业务管理流程和模式日益规范和成熟。公司通过积极与主管政府机关沟通，最大化自持物业在房产征迁和收储中的经济回报，为股东创造价值。公司注重内部控制的建设和实施，制订和完善了各部门的管理手册等规范性制度文件，细化管理流程，明确工作职责；并做到制度能够真正落实，符合内控规范性文件的要求；公司基本建立了严格有效的内控体系，并形成了内部控制手册等制度文件，对内部控制流程等进行明确和规范。规范化、流程化的管理模式，使公司能在激烈的竞争环境中生存下来，这也是企业核心竞争力的内在关键。leyu乐鱼app官网下载公司房产管理团队负责公司房产招商租赁及运营管理，同时对公司持有的空置房产、厂房等重新规划和定位，因地制宜地提出经营方案。公司房产租赁项目主要集中在上海中心城区，出租建筑面积过万平方米的行政区域有静安区、闵行区、虹口区、浦东新区及宝山区。商业物业服务主要包括公司子公司绿都商业运营的“百年德化·风情购物公园”及上海地区出租房屋的物业管理。“百年德化·风情购物公园”位于郑州市德化街，占地面积51.53亩，总建筑面积近6万平方米。绿都商业以管理体系和队伍建设为基础，围绕商业经营管理和品牌建设，通过对步行街式商业、办公形态经营模式的探索，形成了休闲、运动、流行、美饰、餐饮、影视娱乐、通信等多位一体的商业中心，主题定位清晰明确，商业布局趋于合理，保障公司的利润增长。公司商业物业团队同时对上海地区出租房屋提供物业管理服务。美居物业服务主要为有需求的业主提供个性化家装设计施工、家具家电零售等服务。公司依托在物业管理行业长期积累的经验和资源，进行物业服务拓展，于2021年上半年开展了美居物业服务业务。公司美居物业服务已组建了专业且稳定的团队，制定了完整的业务流程及管理机制，相关业务已经步入正轨，并具备了稳定且持续的经营能力。为了进一步将业务做精做强，公司对美居物业服务制定了清晰的未来发展战略，并坚决贯彻执行。美居物业服务与商业物业服务均属于轻资产物业管理增值业务，符合公司做优、做强轻资产物业服务业务的整体发展战略，有利于发挥公司物业管理资源和优势，保障公司稳定经营，维持健康的财务状况，有利于为股东持续创造价值。公司房地产开发与销售业务的经营模式以自主开发销售为主。公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、洋房等多种业态产品。报告期内，公司住宅地产开发业务实施聚焦和城市深耕战略，在江西市场，以南昌为根据地，快速建立住宅开发的操盘能力，通过项目的成功树立品牌，为公司区域性市场拓展奠定良好基础。报告期内，公司实现营业收入4,686.21万元，同比下降22.01%，实现归属于母公司股东的净利润1,151.07万元，同比减少57.73%。2021年上半年，公司中兴路297号、315弄3号甲的房屋进行了拆迁，相关奖励补贴计入营业外收入，导致上年同期归属于母公司股东的净利润较高，本报告期归属于母公司股东净利润同比下降57.73%。上述拆迁奖励补贴属于非经常性损益，本报告期扣除非经常性损益后的归属于母公司净利润较上年同期下降9.77%。新冠疫情爆发后，对公司主要租赁客户群体中小微企业经营情况产生较大程度的冲击。中小微企业租户的经营业绩稳定性和可持续性相对较弱，现金储备较少，抗风险能力较差，此次疫情可能造成部分中小微企业的倒闭和关停，产生短期内的退租、空租等现象，以及由此带来的公司出租房屋的空置率上升。公司闲置房屋的重新改造，需要市政、规划等管理部门的支持和审批，因此政策变动将会影响房产改造工作，对公司土地和房产的改造出租以及征迁补偿收益存在不确定性影响。
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